Elszámolható-e a társasházi közös költség a bérbeadásból származó jövedelemmel szemben? Mi a helyzet a felújítási alappal, a társasház által megvalósított felújításokkal, illetve a két bérlő közötti üres időszakkal?
A közös költség bérbeadáshoz kapcsolódó költségként való elszámolásáról 20+ éves könyvelői és adótanácsadói pályafutásom alatt az adóhatóság többször változtatta az álláspontját. 2025-ben úgy döntöttem, a végére járok ennek a kérdésnek. A NAV-val folytatott levelezés során sok minden tisztázódott, de sajnos közös álláspontot nem sikerült kialakítanunk.
Például kiderült, hogy közös költség alatt nem azt kell érteni, amit általában mindenki annak gondol, azaz a társasháznak fizetendő havi összeget. A társasházakról szóló törvény rendelkezéseiből levezetve ugyanis a NAV értelmezésében csak a társasház működésére fizetendő összeg minősül közös költségnek, amelynek nem része a felújítási alapba fizetett összeg, hanem az attól elkülönülő tétel.
Bár a NAV többször elbizonytalanodott – szakmai egyeztetést kezdeményeztek –, végül fenntartották azt az álláspontjukat, hogy a felújítási alapba fizetett összeg semmilyen körülmények között nem tekinthető a bérbeadás közvetlen költségének. Érvelésük szerint a társasház közös tulajdonú részei nem tekinthetők a bérbeadásra használt ingatlan részének. Ezt a társasházakról szóló törvény és a Ptk. társasházakra vonatkozó rendelkezései alapján cáfoltam, azonban ezt teljes mértékben figyelmen kívül hagyták.
A NAV érvelt azzal is, hogy a felújítási alap egy megtakarítás, és nincs a tulajdonos nevére szóló bizonylat, amely a ténylegesen megvalósult beruházást, illetve a felújítási alap felhasználását igazolná. Feltettem tehát a kérdést: ha nem a felújítási alapba befizetett összeget, hanem a ténylegesen megvalósult értéknövelő beruházás tulajdonosra felosztott részét igazolja a társasház – a közös költség elszámolásához hasonlóan – számviteli bizonylattal, akkor elszámolható-e ez az összeg felújítási költségként a bérbeadáshoz kapcsolódóan? De választ erre a felvetésre nem kaptam. Helyette megismételték, hogy a közös tulajdonú rész, nem az ingatlan része. Mintha egy társasházi lakásnak nem lenne teteje, amit időnként fel kell újítani. A dolog azért is visszás, mert ha családi házról van szó, akkor annak a tetőcseréje elszámolható felújítási költségként, de a társasház tetőcseréje nem.
Végül, az indoklás, mely alapján a közös költség két bérlő közötti, bérleti jogviszonnyal le nem fedett időszakra nem számolható el költségként, egy elavult szemléleten alapult. A NAV szerint nem tekinthető a bérbeadás közvetlen költségének az a kiadás, amelyet a tulajdonosnak akkor is viselnie kell, ha a lakás nem lenne bérbe adva.
Azért tartom ezt elavult indoklásnak, mert amikor ezt az érvelést kialakították, még jóval kevésbé volt jellemző, hogy magánszemélyek kifejezetten befektetési célból, bérbeadásra vásároljanak ingatlant. Az elmúlt évtizedekben azonban ez széles körben elterjedt. Ha egy ingatlant kifejezetten és kizárólag bérbeadás céljából tart fenn a tulajdonosa, egy olyan kiadás, mint például a közös költség, nem minősíthető aszerint, hogy a tulajdonjogra vagy az ingatlan hasznosítási módjára vezethető vissza.
Ez az oka annak, hogy a NAV nem ad következetes választ arra, hogy elszámolható-e a két bérlő közötti időszakra eső bármilyen ingatlanhoz kapcsolódó költség. Az Szja törvény 4. § (3) bekezdése egyértelműen meghatározza, hogy a kiadás akkor nem tekinthető a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő költségnek, ha a magánszemély személyes vagy családi szükségletét szolgálja részben vagy egészben.
Tehát a NAV álláspontja, miszerint egy költség nem közvetlen költség, ha a tulajdonjoghoz kötődik a kiadás, nem a törvény szövegéből ered, hanem valaki által régen kitalált szemlélet, amit évtizedekig, mindenki elfogadott.
Álláspontom szerint nem az a helyes kérdés, hogy egy kiadás a tulajdonjoghoz vagy a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódik-e, hanem az, hogy a kiadás magáncélú vagy üzleti célú használat időszakában merült-e fel. Ez a megközelítés egyértelmű választ adna minden esetben. Két bérlő közötti üres időszakban: ha a lakás továbbra is kizárólag a bérbeadási tevékenységet szolgálja – például új bérlő keresése, lakásbemutatás vagy szükséges karbantartás miatt átmenetileg üres –, akkor a fenntartásával kapcsolatos költségek a bérbeadási tevékenység közevetlen költsége.
Ehhez azonban a korábbi NAV-álláspontok felülvizsgálatára lenne szükség. Erre a mostani levelezés során sajnos nem került sor. De nem adom fel! Megfogadva a NAV javaslatát közvetlenül a törvényalkotókhoz fogok fordulni azzal a céllal, hogy javaslataim megfontolásával az eltérő jogértelmezés miatti adókockázatok jelentősen csökkenthetőek, ami az adózói morál javulását, és egyúttal a költségvetési bevételek növekedését vonná maga után.
Az alábbiakban a NAV-val folytatott levelezésemet teszem közzé, hogy az olvasó is részese legyen a kérdésről való gondolkodásnak. A NAV válaszait röviden összefoglalom, és az észrevételeimmel kiegészítem.
Az első kérdésfeltevés 2022-ben
2022.07.15. – E-iktatószám: e-677678(74)
„Tisztelt Adóhatóság!
Ingatlan bérbeadó tevékenység kapcsán elszámolható költségekkel kapcsolatban szeretném kérdezni, hogy bérbeadott társasházi lakás esetén a közös költséggel fizetendő felújítási alap befizetései (egyösszegű vagy rendszeres) elszámolható-e felújítási költségként.
Alkalmazható-e az Szja tv. 11. sz. melléklet II. / 2. rész d) pontja?
Például, ha családi házat adok bérbe, és a tetőt le kell cserélni, akkor egyértelműen a felújítási kiadásként kezelhetem. Ha társasházi lakásom van, és a társasház tetőszerkezetét kell javítani, amihez a felújítási alapba nagyobb összeget kell befizetni, akkor számomra a logikus válasz az, hogy ez is felújítási kiadás. Ebben kérem, a Tisztelt Adóhatóság megerősítését!
Üdvözlettel,
Bujdosó Krisztina”
2022.08.15. – NAV válasza:
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresésére az alábbi tájékoztatást adjuk.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja tv.) 16. §-18. §-ai szabályozzák az ingatlan bérbeadási tevékenység jövedelmének megállapítását.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem az Szja tv. 16. § (3) bekezdés b) pontja szerint önálló tevékenységből származó bevételnek minősül.
Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.
Tételes költségelszámolás alkalmazása esetén lehetősége van, hogy az adott bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadásait a bevételével szemben költségként figyelembe vegye.
Az önálló tevékenység bevételével szemben az elszámolható költségek körét az Szja tv. 3. számú melléklete tartalmazza.
Az Szja tv. 17. § (3) bekezdés ab) pont alapján a bevétellel szemben a jövedelem megállapításához elszámolható a 11. számú melléklet szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása), nem kizárólag bérbeadási célra hasznosított épület esetében pedig az épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.
Az Szja tv. 11. számú melléklet II. fejezet 2./d) pontja értelmében a tárgyi eszköz bővítésével, rendeltetésének megváltoztatásával, átalakításával, az élettartam növekedésével kapcsolatban felmerült kiadás, továbbá az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló felújítással kapcsolatban felmerült kiadás (mindezek együttesen: felújítási költség) a felmerülés évében elszámolható, vagy választható, hogy az értékcsökkenési leírás alapját növeli.
Az Szja tv. 11. számú melléklet II. pont 2. pont b) bekezdése szerint a kizárólag üzemi célt szolgáló saját tulajdonú tárgyi eszköz, nem anyagi javak tekintetében értékcsökkenési leírás az üzembe helyezés napjától számolható el, adóév közben történő üzembe helyezés esetén az értékcsökkenési leírás összegét – bizonyos kivételekkel – napi időarányosítással kell kiszámítani. Az üzembe helyezés napja az a nap, amikor a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatba vétele megtörténik.
Az értékcsökkenési leírás alapját az ingatlan (épület, építmény) beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az ingyenesen szerzett (például örökléssel, ajándékozással) tárgyi eszköz után értékcsökkenési leírás nem számolható el.
Mindezek alapján amennyiben a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódó ingatlanon végzett értéknövelő beruházás számlával igazolt kiadást nem veszi figyelembe az adott évi bevétellel szemben (adott évben nem számolják el költségként), akkor lehetősége van az ingatlan beszerzési árát ezen beruházás értékével megnövelni és a továbbiakban ezen megnövelt értéket tudja az értékcsökkenési leírás alapjaként figyelembe venni.
Az értékcsökkenési leírás összegének megállapításához az 5. SZÁMÚ mellékletben foglaltak szerint tárgyi eszközök nyilvántartását kell vezetni, amiben szerepeltetni kell a tárgyi eszköz beszerzési árának a megnövelését.
Az Szja tv. 5. számú melléklet szerinti tárgyi eszköz nyilvántartásnak a következő adatokat kell tartalmaznia:
– a tárgyi eszköz, a nem anyagi javak megnevezése,
– gép, berendezés esetén a gyártó vállalat neve, a gyártás éve, a gyártási szám,
– a használatbavétel (üzembe helyezés) időpontja,
– az elidegenítés vagy (a selejtezési jegyzőkönyvnek megfelelően) a kiselejtezés, a megsemmisülés időpontja,
– az értékcsökkenési leírás kulcsa,
– az értékcsökkenés kiszámításának alapja,
– az értékcsökkenés kiszámításának módosult alapja,
– az előző évek értékcsökkenésének halmozott összege,
– az adóévben költségként érvényesíthető értékcsökkenés összege,
– az értékcsökkenés összegének figyelembevételével számított nettó érték.
Az értékesítés, kiselejtezés vagy megsemmisülés miatt bekövetkezett értékcsökkenéseket a vonatkozó bizonylatok alapján e nyilvántartásból ki kell vezetni.
Ugyanakkor amennyiben a tárgyi eszközhöz telek is tartozik, a telek beszerzési költségét el kell különíteni, mivel arra értékcsökkenés nem számolható el.
A hosszú élettartamú szerkezetből készült épületek esetében az évi leírási kulcs 2%. Figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan beszerzési értéke utáni értékcsökkenési leírás a tényleges bérbeadás időszaka vonatkozásában számolható el. A negyedévente, az adóelőleg megállapításakor az adott negyedévre eső értékcsökkenési leírás költségként figyelembe vehető.
Az Szja tv. 4. § (3) bekezdése szerint elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül. Ha a magánszemély olyan termék vagy szolgáltatás ellenértéke alapján kíván költséget elszámolni, amelynek értékesítője, illetve nyújtója az általános forgalmi adóról szóló törvényben meghatározott bizonylat kiállítására kötelezett, akkor a kiadás igazolására kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti bizonylat (ide nem értve a nyugtát) alkalmas, egyébként a kiadás igazolására kizárólag az a bizonylat alkalmas, amely tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot (így például a kiadás összegét és pénznemét) is. Nem minősül elismert költségnek – ha törvény másként nem rendelkezik – a magánszemély személyes vagy családi szükségletét részben vagy egészben kielégítő termék, szolgáltatás megszerzésére fordított kiadás, vagy olyan vagyontárgy megszerzésére, fenntartására, üzemeltetésére, felújítására, karbantartására fordított kiadás, amely nem a jövedelemszerző tevékenységgel kapcsolatos, vagy – ha a törvény kivételt nem említ – akár részben is, a magánszemély személyes vagy családi szükségletének kielégítését célozza.
Ennek alapján tételes költségelszámolás választása esetén a társasháznak fizetett összegek közül elszámolható a bevétel összegéig a közös költség, a szemétszállítás díja, a takarítás díja, a parkfenntartás díja. A költségelszámolás alapbizonylata lehet a megfizetését igazoló készpénz átvételi elismervény, banki kivonat és a díjak megállapítását tartalmazó közgyűlési határozat.
Ugyanakkor a felújítási alapba befizetett összeg nem az ingatlan bérbeadásával összefüggő költség, így annak elszámolására nincs mód.
Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevélben részletezettek szakmai véleménynek minősülnek, kötelező jogi erővel nem bírnak.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Központi Irányítás
Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály”
A levél tartalma röviden
A levél nagy része az Szja törvény bérbeadásra vonatkozó részeinek bemásolása, amiből a vastaggal szedett rész releváns egyedül (Szja tv. 4.§ (3) bekezdés). Ez arról szól, hogy a bérbeadási tevékenységgel közvetlenül összefüggő kiadás számolható el. A bekezdés azt is tisztázza, hogy nem tekinthető ilyen költségnek az, ami részben vagy egészben magáncélt (személyes vagy családi szükségletet) szolgál.
Erre hivatkozva pedig kijelenti, hogy a közös költség elszámolható, de a felújítási alapba fizetett összeg nem. További magyarázatot vagy logikai összefüggést a törvényi hivatkozás és az állítás között nem adott elő a NAV álláspontja alátámasztására.
Ha összerakom a törvényi hivatkozást és a NAV állítását, akkor a logika szabályai szerint a következtetésem az, hogy a felújítási alapba fizetett összeg részben vagy egészben személyes szükségletet elégít ki. Szerinted? Szerintem ez így ebben a formában vicces. (De nem nevetek.)
Ezt akkor annyiban hagytam. Más dolgokra fókuszáltam.
De 2025-ben igazságérzetem újra tettvággyal fűtött fel, és újra nekifutottam a témának. A kérdésfeltevésbe írtam példát is, valamint párhuzamot vontam az ingatlan bérbeadás és ingatlan eladás esetén figyelembe vehető kiadások minősítése között is.
Második nekifutás 2025-ben
2025.08.25. E-iktatószám: e-868123(77)
„Tisztelt Adóhatóság!
Korábban kértem Önöktől állásfoglalást a társasháznak fizetett közös költség, illetve felújítási alapba fizetett összeg bérbeadással kapcsolatos költségként való elszámolásáról. Válaszukban (E-iktatószám: e-677678(74)) azt írták, hogy a közös költség elszámolható költségként (megfizetést igazoló bizonylat és közgyűlési határozat alapján), majd a következő mondatban ezt írták: „Ugyanakkor a felújítási alapba befizetett összeg nem az ingatlan bérbeadásával összefüggő költség, így annak elszámolására nincs mód.”
A közös költség több tételből tevődik össze, melyek között szerepel a felújítási alapba fizetett összeg is. Ezért a válaszuk ellentmondásos, illetve a felújítási alapba fizetett összeg költségként el nem ismerése logikailag nem következett a levélben idézett jogszabályhelyekből.
Kérem, álláspontjuk pontosítását, illetve az alábbi érvek alapján annak újragondolását!
A gyakorlatban jellemzően a teljes közös költséget megfizettetik a bérbeadók a bérlővel függetlenül attól, hogy abból mekkora összeg a felújítási alap. Az Önök értelmezése szerint a 10 ezer Ft közös költség bérlő által történő megfizetése 10 ezer forint bevétel, de költségként csak 8 ezer Ft számolható el, ha abból 2000 Ft felújítási alapba megy? A NAV 10. információs füzetének 21. oldalán a 14. kérdésre adott válasz szerint a közös költség teljes összegében elszámolható. (Őszintén szólva, nem jellemző, hogy a bérbeadó tisztában van azzal, mekkora összeg megy felújítási alapba a közös költség összegéből.)
Ha nem társasházi lakás bérbeadása történik, hanem egy családi házat adnak ki bérbe, akkor annak felújítási költségei összegtől függetlenül elszámolható a bérbeadás bevételeivel szemben (ha adózó úgy dönt, hogy nem az ingatlan értékcsökkenésének alapját növeli). Egy társasházat is idővel fel kell újítani (vezetékcsere az egész épületben, szigetelés vagy tetőfelújítás), ami az ingatlan természetéből adódóan a társasházi lakás része, osztatlan közös tulajdona, és a társasházi lakás értékét, élettartamát, használhatóságát növeli. (Pl. nem tudom kiadni a lakást, ha mindig elmegy az áram az elavult vezeték-rendszer miatt, tehát teljes mértékben a bérbeadás érdekében felmerült kiadás a társasházi vezetékcsere miatt felújítási alapba fizetett összeg.) Tekintettel arra, hogy a társasházi lakás 100%-ban bérbeadással van hasznosítva, azt részben sem használják magáncélra, miért nem számolható el költségként a felújításra fizetett összeg?
A felújítási alapba fizetett összeg elszámolhatóságának tilalma álláspontjuk szerint az ingatlant értékesítésből származó jövedelem meghatározásakor sem vehető számításba? Például 20 millió forintért vásárolt társasházi lakáshoz 1 millió forintot be kell fizetni (egyben vagy részletekben) felújítási alapba a ház szigetelésére. A lakást ennek köszönhetően magasabb áron, 25 millió forintért értékesítik, akkor a bekerülési érték nem 20+1 millió forint, hanem csak 20 millió forint (egyéb kiadással nem számolva)?
Ingatlan bérbeadókat segítek az adózási kérdésekben megfelelően eljárni. Gyakori kérdés a felújítási alapba fizetett összeg közös költség részeként vagy külön eseti befizetésként történő kiadásnak a költségként való érvényesítése.
Kérem, gondolják át a fenti érvelést (családi ház/társasház lakás felújítása, illetve bérbeadás/értékesítés esetén elszámolható felújítási kiadás) és konzisztens állásfoglalásukról tájékoztassanak! A bérbeadók megfelelő tájékoztatása érdekében javaslom, hogy a 10. információs füzet erre a kérdésre is térjen ki!
Bízom benne, hogy a fenti érvelést megfontolásra érdemesnek találják!
Tisztelettel,
Bujdosó Krisztina”
A felhozott példákon valaki elgondolkodott, és úgy ítélte meg, hogy a szokásos válasz itt nem elég, ezért továbbították az NGM felé a kérdést.
2025.09.03. – NAV tájékoztatása egyeztetés kezdeményezéséről
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresése vonatkozásában szakmai egyeztetést kezdeményeztünk, melynek eredményéről tájékoztatni fogjuk. A szakmai álláspont kialakításáig szíves türelmét kérjük.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Tájékoztatási Igazgatósága”
A válasz kicsit gyorsan jött, ez meglátszik a tartalmán is.
2025.11.06. – NAV válasza
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresése vonatkozásában lezajlott szakmai egyeztetés eredménye alapján az alábbi tájékoztatást adjuk.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja tv.) 17. § (3) bekezdés alapján az önálló tevékenységből származó bevétellel szemben a jövedelem megállapításához elszámolható legfeljebb az adott tevékenység bevételének mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – a 3. számú melléklet rendelkezései szerint – elismert költség (tételes költségelszámolás).
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.) 24. § (1) bekezdése értelmében a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Ez azt jelenti, hogy a közös költség a közös tulajdonban levő ingatlanrészek fenntartásához, rendeltetésszerű használatához, üzemeltetéséhez, karbantartásához, állagának megóvásához, javításához, felújításához kapcsolódik. Így például a közös költség szolgál a társasházi közös terek tisztán tartására, lift karbantartására, szemét szállításra, udvarok, utcák rendben tartására. A közös költség tehát a társasház mindennapi műkődési költségeit fedezi és az ingatlan mindenkori tulajdonosát terheli kötelező jelleggel.
Ha lakás bérbeadása esetén a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a társasházi közös költséget is megfizeti a tulajdonos helyett, akkor a közös költség a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó összegnek tekintendő és a bérbeadó magánszemély bevétele lesz, mely azonban a bérlet időtartama alatt a bevétellel szemben költségként elszámolható.
A közös költséggel ellentétben azonban a felújítási alap képzését a Társasházi tv. nem teszi kötelezővé. A felújítási alap egyfajta tartalék képzése a nagyobb volumenű műszaki vizsgálatok elvégzésére, a társasház felújítására, bővítésére, értékének növelésére. A felújítási alap tehát nem más, mint a társasház olyan megtakarítása, amely alapvetően nem a társasház mindennapi működését szolgálja, így az nem is köthető közvetlenül egy adott ingatlan használatához. Ebből következően a felújítási alap bérlő általi megtérítését a bérbeadó magánszemély bevételének kell tekinteni, mellyel szemben költségelszámolásra nincs lehetőség.
A Társasházi tv. 24. § (2) bekezdése értelmében felújítási alap képzésének elhatározása esetén a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni – a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével – a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.
A felújítási alap létrehozása és kezelése a társasház közös képviselőjének, illetve a közgyűlésnek a feladata, ezért, ha a felújítási alap a közös költség részét képezi, akkor annak mértékére vonatkozóan a közös képviselő pontos információt tud nyújtani.
Ingatlan értékesítése esetén az Szja tv. 62. §-a úgy rendelkezik, hogy az átruházásból származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b) az értéknövelő beruházásokat;
c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat.
Az Szja tv. 3. 32. pontja szerint értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Egy adott kiadás tehát akkor számolható el értéknövelő beruházásként, ha az az ingatlanon elvégzett korszerűsítésnek, valamint, az ingatlan piacképességét fokozó beruházásnak minősül. Nem tekinthető azonban értéknövelő beruházásnak az a beruházás, amely nem az ingatlan részét érinti.
Lényeges továbbá, hogy a bevétellel szemben értéknövelő beruházásként csak a ténylegesen felmerült, igazolt költségeket tudja az ingatlant értékesítő magánszemély elszámolni olyan bizonylat birtokában, amely az adott beruházásra vonatkozóan tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot. Így például bizonylatként nem elfogadható a nyugta, mivel ez esetben nem állapítható meg, hogy a megvalósult beruházás költségének ki a tényleges viselője. Értéknövelő beruházások esetén a költségek elszámolására alkalmas bizonylat szakértői véleménnyel, nyilatkozattal, tanúvallomással vagy fotóval sem pótolható.
Előzőek alapján önmagában a felújítási alapba történő befizetés nem tekinthető olyan kiadásnak, amely a bevétellel szemben értéknövelő beruházás költségeként elszámolható.
Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevél tartalma szakmai véleménynek minősül, kötelező jogi erővel nem bír.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Tájékoztatási Igazgatósága”
A levél tartalma röviden
A NAV válasza az ellentmondást feloldotta azzal, hogy a Társasházakról szóló törvényre hivatkozva tisztázta a közös költség fogalmát, ami csak a működésre fizetett részt jelenti értelmezésük szerint, és nem foglalja magába a felújítási alapot.
A felújítási alap egy megtakarítás, aminek a felhasználása „nem köthető közvetlenül egy adott ingatlan használatához”, ezért nem számolható el költségként. Igen, de a ténylegesen megvalósított beruházás tulajdonosra eső hányadát miért nem lehet felújítási költségnek tekinteni? A NAV válasza azt vezeti le, miért nem lehet működési költségnek tekinteni, de nem ez volt kérdés.
A párhuzamosan felhozott ingatlan eladásból származó jövedelemre a törvényi részek bemásolása után azzal indokolta, miért nem lehet értéknövelő beruházásként a bevételt csökkenti, hogy a társasházon megvalósuló beruházás „nem az ingatlan részét érinti”. Ezt a mondatot többször is elolvastam, mert nem hittem el, hogy ezt tényleg leírták. Ezen felül még azzal érveltek, hogy nincs olyan bizonylat, amely a befizetett összeg tényleges felhasználását és költségviselőjét igazolná. Hát ezen azért könnyen lehet segíteni a közös költség bizonylatolásához hasonlóan!
Három tisztázó kérdés a NAV novemberi válaszával kapcsolatban
A válaszlevél megfelelő értelmezése érdekében három tisztázó kérdést írtam:
1. Komolyan gondolják, hogy a társasháznak fizetett összeget a bérbeadó részleteiben szétszálazva mérlegelje, hogy mi számolható el, és mi nem? Csak, mert nem igazán életszerű ez az elvárás tekintettel arra, hogy a köznyelvben a teljes társasháznak utalt összeget közös költségnek nevezik, és sokszor össze-vissza random összegeket utalnak a tulajdonsok.
2. Mivel zavart az a megfogalmazás, hogy a közös költség is csak akkor számolható el költségként, ha a bérlő megtéríti, erre is rákérdeztem, mert szerintem a lakásra fizetendő közös költség két bérlő között is a bérbeadáshoz kapcsolódik.
3. Felvetettem, hogy ha a társasház által ténylegesen megvalósult felújítási kiadásnak a bérbeadóra eső részéről számviteli bizonylat készül, akkor elszámolható-e felújítási kiadásként? Itt ugye nem megtakarításról van szó, hanem valóban elvégzett értéknövelő beruházásról.
Ezt még tovább gondoltam a pénzforgalmi szemlélet miatt is, azaz, hogy a dokumentált felújítási kiadás és a bérbeadó által fizetendő összeg időben nem esik egybe, főleg, ha részben hitelből van finanszírozva.
2025.11.17. E-iktatószám: e-879845(73)
„Tisztelt Adóhatóság!
2025. november 6-án megküldött válaszuk (E-iktatószám: e-868123(77)) értelmezésében, és további felmerült kérdések tisztázásában kérem a segítségüket.
Válaszuk alapján a közös költség fogalma egy fontos tisztázandó pont:
Közös költség fogalmát az Szja törvény nem definiálja, ezért a Társasházi törvény 24.§ (1) bekezdése alapján (ami nem fogalom meghatározásról szól) közös költség alatt a társasház működési költségeinek fedezetére befizetett összeget kell érteni. A felújítási alap a közös költségen felül, a működési szabályzatban meghatározott, megtakarítási alapba történő befizetés.
A közös költség elszámolható költségként, de a felújítási alap nem. Ez egyformán alkalmazandó a havonta fizetett díjra, és az eseti befizetésre is, azaz a havi közös költségre fizetett összegből a felújítási alapra vonatkozó összeget ki kell venni, és költségként csak az azon felüli összeg számolható el. Jól értettem a válaszukat?
1. kérdés
A társasháznak fizetett közös költség összetételét tovább kell bontani, és minden egyes elemet vizsgálva kell mérlegelni, hogy elszámolható költségként vagy sem? Pl. hogyha a közös költség tartalmazza a társasház tömbbiztosítási díj arányos részét, akkor az sem számolható el költségként?
2. kérdés
A közös költség csak abban az esetben és arra a z időszakra számolható el költségként, amikor bérleti szerződés alapján a bérlő azt megfizeti a bérbeadónak? Vagy két bérlő között, átmenetileg üres időszakra eső közös költség is elszámolható a költségek között tekintettel arra, hogy a bérbeadást szolgáló lakás fenntartási költsége?
3. kérdés
Válaszuk alapján a társasház felújítására fordított összeg tulajdonost terhelő része azért nem számolható el költségként (vagy értékesítésből származó jövedelem esetén értéknövelő beruházásként), mert nincs a magánszemély nevére szóló bizonylat a ténylegesen felmerült beruházási kiadás összegéről. Abban az esetben, ha a társasház a megvalósult beruházásról bizonylatot állít ki a tulajdonosra eső részről (a társasház nevére szóló számlákkal igazolt költségek felosztásáról), akkor elszámolható költségként (értéknövelő beruházásként) a megvalósult felújítási kiadás? Annak mintájára, mint amikor a közös költség rezsi-elemet is tartalmaz (szemétszállítási – vagy vízdíjat), azt egyértelműen elszámolható költségnek elismeri az adóhatóság.
A költségként való elszámolásnak, jól gondolom, hogy nem akadálya, ha a társasház által kiállított felújítási kiadásról szóló bizonylathoz pénzmozgás közvetlenül nem kapcsolódik? Hiszen a költségként való elszámolás nem függ a finanszírozás módjától. A felújítási kiadás a felújítási alapba már befizetett összegből vagy hitelből (felújítási alapba fizetett összeggel törlesztve) ténylegesen megfizetésre került.
Válaszukat előre is köszönöm!
Üdvözlettel,
Bujdosó Krisztina”
Kérdéseim megválaszolásához újra szakmai egyeztetést kezdeményeztek.
2025.12.13. – NAV tájékoztatása újabb egyeztetés kezdeményezéséről
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresése vonatkozásában ismét szakmai egyeztetést kezdeményeztünk, melynek eredményéről tájékoztatni fogjuk. A szakmai álláspont kialakításáig szíves türelmét kérjük.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Tájékoztatási Igazgatósága”
A válasz megint túl gyorsan jött. Kapaszkodjatok!
2026.01.20. – NAV válasza a tisztázó kérdésekre
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresése vonatkozásában lezajlott ismételt szakmai egyeztetés eredménye alapján az alábbi tájékoztatást adjuk.
Lakás bérbeadása esetén a közös költség elszámolható költségként, de a felújítási alapba befizetett összeg nem. Beadványában ezzel összefüggésben kérdésként merül fel, hogy:
– ez egyformán alkalmazandó a havonta fizetett díjra, és az eseti befizetésre is, azaz a havi közös költségre fizetett összegből a felújítási alapra vonatkozó összeget ki kell venni, és költségként csak az azon felüli összeg számolható-e el?
A társasháznak fizetett közös költség összetételét tovább kell-e bontani, és minden egyes elemet vizsgálva kell-e mérlegelni, hogy elszámolható költségként vagy sem (például, ha a közös költség tartalmazza a társasház biztosítási díj arányos részét, akkor az sem számolható el költségként); közös költség csak abban az esetben és arra az időszakra számolható el költségként, amikor bérleti szerződés alapján a bérlő azt megfizeti a bérbeadónak, vagy két bérlő között, átmenetileg üres időszakra eső közös költség is elszámolható a költségek között?
Ha a társasház megvalósult beruházásról bizonylatot állít ki a tulajdonosra eső részről (a társasház nevére szóló számlákkal igazolt költségek felosztásáról), akkor elszámolható-e költségként (értéknövelő beruházásként) a megvalósult felújítási kiadás?
Jól gondolja-e, hogy a költségként való elszámolásnak nem akadálya, ha a társasház által kiállított felújítási kiadásról szóló bizonylathoz pénzmozgás közvetlenül nem kapcsolódik (a költségként való elszámolás nem függ a finanszírozás módjától, a felújítási kiadás a felújítási alapba már befizetett összegből vagy hitelből – felújítási alapba fizetett összeggel törlesztve- ténylegesen megfizetésre került?
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja tv.) 17. § (3) bekezdés alapján az önálló tevékenységből származó bevétellel szemben a jövedelem megállapításához elszámolható legfeljebb az adott tevékenység bevételének mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – a 3. számú melléklet rendelkezései szerint – elismert költség (tételes költségelszámolás). A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.) 24. § (1) bekezdése értelmében a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
A közös költség tehát a közös tulajdonban levő ingatlanrészek fenntartásához, rendeltetésszerű használatához, üzemeltetéséhez, karbantartásához, állagának megóvásához, javításához, felújításához kapcsolódik. Ezért, ha lakás bérbeadása esetén a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a társasházi közös költséget is megfizeti a tulajdonos helyett, akkor a közös költség a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó összegnek tekintendő és a bérbeadó magánszemély bevétele lesz, mely azonban a bérlet időtartama alatt a bevétellel szemben költségként elszámolható még abban az esetben is, ha az bizonyos rezsielemeket (például vízdíjat vagy szemétdíjat) is tartalmaz.
Az előző szabály alkalmazandó a havonta megfizetett közös költség díjára, és a közös költség eseti befizetésére is, ha annak összegét a bérlő fizeti meg a tulajdonos helyett. Ugyanakkor, a közös költség elszámolására csak a bérlet időtartama alatt van lehetőség, azaz két bérleti jogviszony közötti időtartamra eső közös költség összegének elszámolására nincs lehetőség a bevétellel szemben.
A közös költséggel ellentétben a felújítási alap képzését a Társasházi tv. nem teszi kötelezővé. Mivel a felújítási alapba befizetett összeg nem köthető közvetlenül egy adott ingatlan használatához, így a felújítási alap bérlő általi megtérítését a bérbeadó magánszemély bevételének kell tekinteni. Emellett bevételként kell figyelembe venni a társasház által kötött biztosítás díjának a bérlő általi megfizetését is, mivel annak költsége abban az esetben is terheli a tulajdonost, ha nem kerül sor az ingatlan bérbeadására.
Mindezek alapján, a felújítási alapba befizetett összeg és a társasház által kötött biztosítás díja nem számolható el a bérbeadásból származó bevétellel szemben, ezért a jövedelem meghatározásakor indokolt ezen tételek elkülönítése a költségként elszámolható bevételektől.
Ingatlan értékesítése esetén az Szja tv. 62. §-a úgy rendelkezik, hogy az átruházásból származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
a. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b. az értéknövelő beruházásokat;
c. a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat.
Az Szja tv. 3. 32. pontja szerint értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.
Egy adott kiadás tehát akkor számolható el értéknövelő beruházásként, ha az az ingatlanon elvégzett korszerűsítésnek, valamint az ingatlan piacképességét fokozó beruházásnak minősül. Így nem tekinthető értéknövelő beruházásnak az a beruházás, amely nem az ingatlan részét érinti.
Ezért ingatlan értékesítése esetén a bevétellel szemben értéknövelő beruházásként csak az adott ingatlannal kapcsolatban ténylegesen felmerült, igazolt költségeket tudja az értékesítő magánszemély elszámolni a bevétellel szemben, azaz az értékesített ingatlanon elvégzett és megfelelő bizonylattal (például számlával) igazolt korszerűsítések és beruházások költségeit.
Előzőek alapján önmagában a felújítási alapba történő befizetés értéknövelő beruházás költségeként nem számolható el a bevétellel szemben, hiszen az közvetlenül nem az adott ingatlanhoz kapcsolódik.
Tájékoztatjuk, hogy a válaszlevél tartalma szakmai véleménynek minősül, kötelező jogi erővel nem bír.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Tájékoztatási Igazgatósága”
A levél tartalma röviden, és az érvelés hibái
A válaszlevél első szakaszában megismételték a levelemben megfogalmazott kérdéseket. A második szakaszban kifejtésre kerül, hogy alapból a közös költség se lenne költségként elszámolható, de ha a bérleti szerződés alapján a bérlő megtéríti, akkor ez a bérleti jogviszony megteremti a jogalapot, hogy a bérbeadáshoz kapcsolódó költségnek tekintsük a közös költséget, és kizárólag ebből adódóan számolható el a közös költség elszámolható része …
A harmadik bekezdésben hozza fel azt az ősi érvet, hogy az a kiadás, amit tulajdonosként akkor is fizeti kell, ha éppen nincs bérbe adva a lakás, az nem tekinthető a bérbeadáshoz közvetlenül kapcsolódó kiadásnak. Ez az álláspont az, ami idejétmúlt, és újra kellene gondolni!
Régen (a kommunizmusban és még utána egy ideig) az emberek nem vásároltak befektetési célból ingatlant. Örültek, ha kijöttek valahogy a fizetésből. Az ezredforduló óta viszont egyre elterjedtebb az a nézet, hogy a nyugdíjalapját mindenkinek magának kell megteremteni, és ennek a legtöbbek által ismert módja az ingatlanvásárlás és bérbeadással hasznosítás. Tehát, amíg régen csak úgy volt egy ingatlana valakinek, mert pl. örökölte, és esetlegesen bérbe adta, adott körülmények között elfogadható értelmezés volt, hogy a költség nem közvetlen, ha azt bérbeadás nélkül is fizetni kellene. Igen, de ha valaki kifejezetten azért vásárol ingatlant, hogy bérbeadással hasznosítsa, akkor ez az értelmezés nem alkalmazható. Ezt kifejtem a következő válaszlevelemben.
A költség közvetlen minősítését nem lehet abból levezetni, hogy egy költség tulajdonjoghoz kapcsolódik, vagy a tulajdon tárgyának hasznosításhoz, ha a tulajdonjog a hasznosítás miatt jön létre. Az Szja törvény 4.§-a költség közvetlen minősítését nem a tulajdonjoghoz kapcsolja, hanem a magáncélú használathoz. Ezért szerettem volna elérni, hogy a NAV is újragondolja a közvetlen költség minősítését. Ne a tulajdonjogból vezesse le, hogy egy költség közvetlen vagy sem, hanem a magáncélú használat legyen az oka annak, hogy adott költség nem elszámolható. Míg előbbi számos esetben kétes (mondhatjuk szubjektív) eredményt ad, utóbbi szerint mindig egyértelműen eldönthető, hogy adott időszak alatt magáncélt szolgált az ingatlan, vagy üzleti célú használat történt (pl. bérlőkeresés és felújítás ideje).
A levél végén megismételte, hogy a társasház közös részei nem az ingatlan része, ezért nem számolható el költségként azzal kapcsolatos kiadás (a társasház felújítási kiadásának bizonylatolására nem is reagált).
Végjátszma
Letisztult gondolataimat az SZJA szezon lecsengése után tudtam megírni.
2026.06.27. E-iktatószám: e-917590(77)
„Tisztelt Adóhatóság!
2025.08.25 kértem Önöktől állásfoglalást közös költség bérbeadással kapcsolatos költségként történő elszámolása témában (E-iktatószám: e-868123(77)). 2025. november 6-án megküldött válaszukat értelmező és újabb kérdéseket tartalmazó levelemre 2026. január 20-án küldték meg szakmai egyeztetés alapján kialakított tájékoztatásukat (E-iktatószám: e-879845(73)).
Válaszukban a felújítási alapból a társasház által felújításra fordított összeget azzal az indokkal nem tekintik elszámolható felújítási költségnek vagy értéknövelő beruházásnak, mert a társasház által eszközölt felújítás vagy beruházás nem az ingatlan része, pl. a társasházi tető felújítása nem kapcsolódik közvetlenül az ingatlanhoz.
Állásfoglalásuk abból az előfeltevésből indul ki, hogy a társasház közös tulajdonát érintő beruházás nem az adott ingatlanon történik. Ezzel az értelmezéssel nem tudok egyetérteni, mert a társasházi külön tulajdon és az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányad a Ptk. alapján egymástól elválaszthatatlan jogi egységet képez. A közös tulajdoni hányad nem egy másik ingatlan, hanem ugyanazon ingatlan tulajdonjogának része.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Polgári Törvénykönyv XIX. és XX. fejezetei alapján a lakástulajdonhoz tartozik a társasházi közös tulajdon is tulajdoni hányad arányában (az ingatlan tulajdoni lapján eszmei hányadban kifejezve). A Ptk. 5:85.§ (4) bekezdése alapján a lakás és társasházi közös vagyon eszmei hányada tulajdonjoga csak együttesen ruházható át, egy ingatlanként kezelendő:
„A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.”
Állásfoglalásuk, miszerint a társasház közös tulajdonú részeinek felújítása – legyen szó akár a tetőszerkezet felújításáról, akár a ház fővezetékcseréjéről, vagy a társasház szigeteléséről – azért nem számolható el felújítási költségként vagy értéknövelő beruházásként, mert „nem az ingatlan részét érinti” az ingatlantulajdon téves értelmezésén alapul. Nincs összhangban a társasházi tulajdon Ptk.-ban meghatározott jogi természetével. Egy második emeleti lakásnak is van teteje, csak nem a lakással közvetlenül összeépítve, hanem magasabban. Annak a tetőnek a lakáshoz tartozó eszmei hányada az ingatlan része.
Ezen felül álláspontjuk következetes alkalmazása olyan eredményre vezetne, amely a jogszabály céljával sem tűnik összeegyeztethetőnek. Eszerint, ha egy családi ház tulajdonosa saját ingatlanán végez tetőfelújítást, homlokzati szigetelést vagy fővezetékcserét, annak költsége – a törvényi feltételek fennállása esetén – felújítási költségként vagy értéknövelő beruházásként elszámolható. Ugyanezek a munkák azonban egy társasház esetében – kizárólag azért, mert azokat a társasház a közös tulajdonon valósítja meg – egyetlen lakástulajdonosnál sem lennének elszámolhatók, noha azok a külön tulajdonú lakások értékét, használhatóságát és piacképességét ugyanúgy növelik. Ez a megközelítés ugyanazon gazdasági tartalmú beruházásokat kizárólag az ingatlan jogi formája (családi ház vagy társasház) alapján kezeli eltérően, amely álláspontom szerint nem vezethető le sem az Szja törvény rendelkezéseiből, sem a társasházi tulajdon polgári jogi szabályaiból.
Fentiekre tekintettel, kérem, álláspontjuk átgondolását! Amennyiben a társasház ténylegesen megvalósít egy beruházást a felújítási alapból, és arról a tulajdonosok felé elszámol, tulajdoni hányad arányában számviteli bizonylatot állít ki (mint a közös költség elszámolásról), akkor ez a felújítási összeg elszámolható-e a bérbeadott ingatlan felújítási költségeként? A bérbeadott ingatlanhoz tartozó közös tulajdon eszmei hányadban a lakáshoz is tartozik, és a bérbeadott lakás használhatóságát javítja.
Ingatlan értékesítés esetén elszámolható-e értéknövelő beruházásként? A társasház szigetelése, vagy tetőfelújítása egyértelműen piaci értéket növelő tényező, ami adott lakáshoz tartozó tulajdon (eszmei hányadban).
Állásfoglalásukban megfogalmazott azon állítás, hogy „a közös költség elszámolására csak a bérlet időtartama alatt van lehetőség”, indoklása nem világos. Ennek jogszabályi alapját nem jelölték meg. Az Szja tv. a költség elszámolhatóságának feltételeként nem a bérleti jogviszony fennállását, hanem a bevételszerző tevékenység érdekében történő felmerülést írja elő.
Állásfoglalásuk azon alapul, hogy a bevételszerző tevékenység csak a bérleti jogviszony alatt valósul meg? Szeretném, ha tisztázásra kerülne, hogy a bevételszerző tevékenység és a bérleti jogviszony nem azonos fogalom, nem azonos időtartamot takar. Ezt támasztja alá az Szja tv. 9.§ (1) első mondata, mely szerint a bevételszerző tevékenység kezdete és a bevételt eredményező jogviszony kezdete eltérő időpontot takarhat. Két bérleti jogviszony közötti időtartamban is bérbeadás tevékenység zajlik, hiszen a tevékenység része a hirdetés (a költség is egyértelműen a bérbeadás közvetlen költsége), a bérlőjelölteknek történő lakásbemutatás, vagy két bérlő között a szükséges karbantartási munkák elvégzése is a bérbeadási tevékenység része, a költség pedig közvetlenül a bérbeadáshoz kapcsolódó költség. Ennél fogva a lakásfenntartás költségei (áram, vízdíj, közös költség) szinten a bérbeadási tevékenység alatt felmerülő költség. Az Szja törvény 4. § (3) és 17.§ (3) a) bekezdések „bevételszerző tevékenységet”, illetve „tevékenység folytatása érdekében” kifejezéseket használja, és nem „bevételt eredményező jogviszony”-hoz van kötve a költségek elszámolhatósága.
Fentiek alapján, kérem, állásfoglalásukat gondolják újra! Két bérlő között, átmenetileg üres időszakra eső közös költség is elszámolható a költségek között tekintettel arra, hogy a bérbeadást szolgáló lakás fenntartási költsége?
Állásfoglalásuk másik lehetséges indoka talán az, hogy egyes költségek, kiadások felmerülését tulajdonjoghoz kötik, és nem a bérbeadási tevékenységhez. „A kiadás akkor is felmerülne, ha nem lenne bérbeadási tevékenység.” Tekintettel arra, hogy az ingatlan tulajdonjoga és hasznosítási joga jellemzően nem válik szét, egy-egy felmerülő kiadás indokát sem lehet szétválasztani egy bérbeadott ingatlan esetén, hogy a tulajdonjoghoz vagy a bérbeadási tevékenységhez tartozik. Ez az álláspont nem ad egyértelmű iránymutatást, a „tevékenységgel közvetlenül összefüggő” kifejezés értelmezésére abban az esetben, ha egy ingatlant csak és kizárólag bérbeadás céljára vásárolt a magánszemély.
Okleveles adószakértői szakdolgozatomban több ország bérbeadásból származó jövedelmének adózási szabályait hasonlítottam össze. Ezen munkám, és 20+ éves tapasztalatom alapján a „kizárólag a bevételszerző tevékenység érdekében” és „tevékenységgel közvetlenül összefüggő” kifejezéseket az üzleti és magáncélú felhasználás aspektusából kell értelmezni. A tulajdonjoghoz kontra tevékenységhez kapcsolódó – szubjektív – megkülönböztetéssel szemben az üzleti és magáncélú használat minden esetben objektíven megkülönböztethető és egyértelműen meghatározható időtartam rendelhető hozzá, ezáltal a felmerülő költségekről is egyértelműen megállapítható, hogy elszámolható vagy nem elszámolható a bevétellel szemben. Például két bérlő között felújítás miatt üresen álló ingatlan fenntartási és egyéb költsége a bérbeadási tevékenység közvetlen költsége. Azonban, ha két bérlő között saját célú hasznosítása történik az ingatlannak, akkor azon időszak felmerülő költségei nem számolhatóak el a bérbeadás bevételével szemben.
Bízom benne, hogy fenti érvelést megfontolásra érdemesnek találják, és sikerül olyan álláspontot kialakítani, ami a bérbeadó magánszemélyeknek egyértelmű, és megalapozott iránymutatást ad a korrekt adóalap megállapításához!
Tisztelettel,
Bujdosó Krisztina”
A briliáns érvelésre a válasz gyorsan jött, és megalázóan lerázó tartalmat közölt.
2026.07.07. – NAV lekezelő válasza
„Tisztelt Ügyfelünk!
Hivatalunkhoz érkezett megkeresésére az alábbi tájékoztatást adjuk.
Társasházak felújítási költségeinek elszámolásával, illetve közös költség elszámolhatóságának időszakával kapcsolatban adott tájékoztatásaink szakmailag egyeztetett álláspontot képviselnek, azok szakmai véleménynek minősülnek, kötelező jogi erővel nem bírnak.
Felhívjuk figyelmét továbbá, hogy az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény (Air.) 6. §, valamint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal szerveinek hatásköréről és illetékességéről szóló 485/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet 3/A. § (1) bekezdésének rendelkezéseiben foglaltak alapján a tájékoztatási kötelezettségünk csak az állami adóhatóság feladat- és hatáskörébe tartozó valamennyi adónemet, illetőleg az adózás egészét érintő kérdések megválaszolására terjed ki. Az állami adóhatóság jogalkalmazó szerv.
Az Országgyűlés feladata a törvényalkotás az Alaptörvény 1. cikk cikk (2) bekezdése alapján – többek között. Tehát a törvényhozás joga az Országgyűlést illeti meg. Mindezeken felül az Alaptörvény 6. cikk (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy törvényt, törvénymódosítást bármely országgyűlési képviselő kezdeményezhet.
Figyelemmel a fent leírtakra, amennyiben egy törvényt érintően aggályai merültek fel, úgy az érintett jogszabály tartalmára vonatkozó javaslataival, észrevételeivel országgyűlési képviselőjét is megkeresheti.
Tisztelettel:
Nemzeti Adó- és Vámhivatal
Tájékoztatási Igazgatósága”
A levél tartalma röviden - "Nesze semmi, fogd meg jól!"
Korábban írt válaszuk a minisztériummal szakmailag egyeztetett, tehát bármennyire is logikus érvelést adtam elő az ingatlan tulajdonjogának értelmezéséről, a bérbeadási tevékenység időtartamáról, és a közvetlen költség minősítéséről, ezen ők nem hajlandóak gondolkodni. Megtartják a saját véleményüket.
Egyébként meg törvényalkotási javaslataimmal forduljak az országgyűlési képviselőmhöz.
Megjegyzem, nem írtam törvényjavaslatot. A meglévő törvényeink értelmezésének közös nevezőre hozását kértem a NAV-tól. A NAV valóban nem törvényalkotó, hanem jogalkalmazó, de törvényi kötelezettsége az adózók kérdéseire érdemben választ adni, értelmezési kérdésekben közreműködni. A cél, hogy a jogszabályokat egyformán értelmezzük, és megfelelően alkalmazzuk.
Persze, részükről ez csak egy vélemény. De ha a Tájékoztatási Igazgatóság határozza meg a NAV ellenőröknek, hogy mit hogyan kell értelmezni, akkor nagyon nem mindegy milyen álláspontot alakítanak ki a központban! Mert, ha a központban „valakinek a véleménye” hibás jogszabályértelmezésen alapul, akkor ez alapján tévesen fognak akár adóhiányt megállapítani. Ilyen szempontból igenis hatással van a NAV Tájékoztatási Igazgatósága a jogszabályok alkalmazására, ezáltal egyfajta másodlagos jogalkotó szerepe van. Hiába gondolok én valamit másként, ha az igazamat csak két fellebbezés után a bíróságon érvényesíthetem. Mert eddig a pontig az adózók jellemzően nem mennek el. „A NAV-val szemben úgyse győzhetek.” – feltételezés miatt. Inkább befizetik a bírságot, akkor is, ha az ellenőrzés téves megállapításokat tett.
Összegzés – „A remény hal meg utoljára!”
A NAV jelenleg ismert álláspontja és állításai:
- Adott kiadás nem tekinthető a bérbeadás közvetlen költségének, ha azt a tulajdonosnak akkor is fizetni kell, ha a lakás nincs bérbe adva.
- A társasháznak utalt összegből közös költségnek a működésre szánt összeg tekinthető (plusz a rezsielemek). Ez a közös költség csak arra az időszakra számolható el a bérbeadáshoz kapcsolódó költségként, mely időszakban a bérlő megfizeti ezt a bérbeadónak.
- A társasháznak utalt összegből a felújítási alapba elszámolt összeg és társasház biztosítási díja nem érvényesíthető költségként.
- A társasház közös tulajdonú részei nem a ingatlan része. Minden ilyen közös tulajdonú részre fordított összeg nem az ingatlanra fordított összeg.
Mit gondolok én:
- A költség elszámolhatóságát az Szja tv. 4.§ (3) bekezdésben foglaltak szellemében kizárólag a magáncélú kontra üzleti célú megkülönböztetés mentén kellene megítélni. Bérbeadási céllal vásárolt ingatlan esetén minden kiadás a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódik.
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Polgári Törvénykönyv XIX. és XX. fejezetei alapján a lakástulajdonhoz tartozik a társasházi közös tulajdon is tulajdoni hányad arányában (az ingatlan tulajdoni lapján eszmei hányadban kifejezve). A társasház szigetelése, tetőfelújítása, vezetékcseréje a lakás értékét növeli, használatát javítja, függetlenül attól, hogy a felújítás a közös tulajdonú részeken történt. Párhuzamot vonva egy családi ház tetőfelújításával, teljesen abszurd, hogy a társasház tetőfelújítása (ami nem kis kiadás tulajdoni hányadra leosztva sem) semmilyen szinten nem számolható el.
- A bevételszerző tevékenység és a bérleti jogviszony nem azonos fogalom, eltérő időtartamot takar. A NAV álláspontja téves, mert a tevékenységgel kapcsolatos költségeket csak a szerződéssel lefedett időszakra ismeri el. Az Szja törvény kifejezetten a tevékenység végzéséhez köti a költségek elszámolhatóságát. Bérbeadási tevékenység két bérlő között is zajlik.
- A korrekt adóalap megállapításba minden kiadást elszámolhatónak kellene tekinteni, ami a bérbeadási tevékenység ideje alatt felmerül. Ha ki kell fizeti 1 millió Ft-ot a társasház felújítására, akkor ne kelljen ezen összeg után is adót fizetni azért, mert a NAV nem ismeri el költségnek!
A korrekt és egyértelmű jogértelmezés kimutathatóan javítja az adózói morált. Sajnos ma is általános hozzáállás Magyarországon, hogy hiába akarja valaki tisztán csinálni a bérbeadást, „a NAV úgyis megbünteti valamiért”. Ezért inkább jobb a sötétben maradni …
A NAV-nak alapvető szerepe van abban, hogy ez a társadalmi tudat így alakult.
Nagyon fontosnak tartom, hogy változás következzen be az adóhatóság hozzáállásában. Legyen nyitott, innovatív új alapokra helyezni azon jogszabályok értelmezését, amiknek alkalmazása problémás a gyakorlatban. Ha az adózók egységes és korrekt jogalkalmazásra számíthatnak, az a javuló adófizetési morállal a költségvetésre is pozitív hatást fog gyakorolni.
Ha szeretnél tisztán látni az adózási szabályok rengetegében, vagy adózási problémád adódik, akkor írj a hello@adotanacsonline.hu emailcímre, vagy itt a kapcsolatfelvételi űrlapon!
Ha bérbeadó vagy, és NAV-álló tudás birtokában szeretnéd az ügyeidet intézni, akkor ajánlom a BérbeAdó tananyagot vagy a Bérbeadás A-tól Z-ig programot a figyelmedbe!
A tudás a legjobb befektetés. Az információ jelentősen csökkenti a kockázatokat.
